Come amministrare i condomini ad alta efficienza energetica e gli edifici ad energia quasi zero (nZEB)

Vengono chiamati "NZEB", "edifici ad energia quasi zero", "edifici passivi", "edifici in classe A": sono immobili ad alta prestazione energetica, dotati di fonti rinnovabili, isolati termicamente, alimentati da impianti a bassa temperatura.
Sono edifici che consumano pochissima energia e che garantiscono un comfort ed un riparmio economico maggiore rispetto all'edilizia tradizionale.
L'amministrazione condominiale di questi immobili richiede particolari competenze tecniche e gestionali. Anche il più esperto degli amministratori sarà chiamato ad aggiornarsi.

Che cosa è un edificio nZEB e che differenza c’è con un edificio in "classe A"

Quando parliamo di "Classe A" ci riferiamo alla classificazione data all’edificio o all’appartamento secondo la normativa sulla Certificazione Energetica. La stessa da cui deriva l'Attestato APE.
Gli edifici che consumano più energia si posizionano in classe G mentre quelli più ecologici in classe A. La classe A è, a sua volta, suddivisa in 4 classi (A1, A2, A3 e A4). La A4 è la classificazione più performante.

Gli edifici nZEB costituiscono un ulteriore scalino sopra la "classe A", si tratta di "nearly Zero Energy Building" ossia "edifici a energia quasi zero". Sono edifici costruiti con criteri ancora più stringenti di quelli obbligatori già oggi. Dal 2019/2021 tutti gli edifici dovranno essere costruiti NZEB.
Approfondisci in questo articolo cosa sono gli nZEB.

Per capire bene le caratteristiche di un edificio NZEB leggi questo articolo che descrive il nostro primo Eco-Condominio a Roma

Le caratteristiche che differenziano un Condominio NZEB da un condominio classico sono molte

Ci sono molte caratteristiche che differenziano i condomini ad alta efficienza dai condomini tradizionali. Le andremo ad elencare in seguito cercando di specificare come amministrare questi edifici e quali sono le principali scelte che un buon amministratore deve perseguire.

Presenza di fonti rinnovabili come fotovoltaico e solare termico

La presenza di fonti di energia rinnovabile permette di coprire interamente il fabbisogno del condominio per produzione di elettricità e solare termico.

L'amministratore in questo contesto ha il compito di garantire la manutenzione degli impianti a fonte rinnovabile e di gestire i rapporti con l'ente che fornisce l'energia elettrica.

Lo sfruttamente del fotovoltaico avviene in questo modo: durante il giorno l’edificio è di solito completamente autosufficiente mentre nelle ore serali e notturne la produzione di elettricità dal fotovoltaico diminuisce e l’edificio deve assorbire elettricità dalla rete per garantire i necessari servizi. In questi casi il condominio si avvale dello "scambio sul posto", una convenzione che permette di sfruttare l’energia in eccesso prodotta durante il giorno.

Il solare termico invece permette di ottenere acqua calda per i singoli appartamenti e di contribuire anche al funzionamento della centrale termica centralizzata. Il solare termico è una tecnologia semplice ed economica che necessita di poca manutenzione e regala grandi benefici in termini di risparmio economico.

Questi impianti rinnovabili vanno considerati come facente parti di un sistema unico: sono collegati alla centrale termica dove contribuiscono al funzionamento dei generatori di calore a bassa temperatura, come le caldaie a condensazione o le pompe di calore.

I nuovi edifici NZEB si orientano ad essere completamente elettrici, con l’eliminazione per intero dell'impianto del gas

Anche i singoli appartamenti seguono spesso la logica di eliminare il gas e portare tutti gli impianti e le cucine ad essere alimentati con energia elettrica. L’uso dell'energia elettrica permette la massima resa delle fonti rinnovabili e una bolletta in meno a fine mese

Un condominio senza gas è un'opportunità per tutti: meno adempimenti burocratici, più sicurezza e meno costi. Per esempio senza gas l'amministratore di condominio non dovrà più occuparsi degli adempimenti antincendio per le centrali termiche.

In sintesi quindi, nei nuovi edifici NZEB gli impianti sono quanto possibile accentrati e centralizzati, il caso più comune è una pompa di calore alimentata dal fotovoltaico e dal solare termico che è utilizzata per la produzione di riscaldamento, acqua calda sanitaria e raffrescamento.

Un unico impianto, centralizzato e alimentato da energia elettrica, ben gestito e amministrato, permette vantaggi e risparmi per tutti.

Contabilizzazione dei consumi volontari e involontari

La norma tecnica UNI 10200 disciplina la ripartizione tra la quota fissa e la quota variabile del riscaldamento in condominio. Tuttavia negli edifici NZEB, a differenza dei condomini tradizionali, i fabbisogni del riscaldamento tendono a zero. Questo comporta importanti difficoltà di applicazione della UNI 10200 che si basa proprio sul fabbisogno termico delle singole unitò immobiliari.

La soluzione proposta da Eco-Condominio negli edifici che amministriamo è la seguente:

• I consumi individuali vengono conteggiati con la contabilizzazione diretta cioè con dei misuratori che leggono quanto calore o quanta energia viene utilizzata dal singolo appartamento
• I consumi involontari invece, vista l'inapplicabilità della norma UNI 10200 e in attesa di nuove indicazioni dal Legislatore, vengono suddivisi sulla tabella di proprietà o in base alla cubatura degli ambienti

Contabilizzazione dinamica e monitoraggio dei consumi per premiare chi utilizza di giorno le fonti rinnovabili

Sorge inevitabilmente un altro problema: contabilizzare in maniera adeguata per premiare l’autoconsumo dalle fonti rinnovabili.

Le fonti rinnovabili, in particolare il fotovoltaico, viene sfruttato maggiormente di giorno perchè l'elettricità proveniente dal Sole è resa disponibile e va consumata nello stesso momento in cui è prodotta dai pannelli.

Quindi utilizzare gli elettrodomestici (come la lavatrice), fare la doccia o accendere il raffrescamento di giorno ha un impatto sulla bolletta molto inferiore che nelle ore notturne perchè l'elettricità che alimenta questi servizi viene prelevata direttamente dal Sole grazie all'azione dell'impianto fotovoltaico.

L’unico modo per premiare questo genere di comportamento virtuoso è avvalersi di sistemi di monitoraggio e contabilizzazione che leggono i consumi costantemente durante il giorno.

Sarà compito dell'amministratore di condominio trovare delle formule di ripartizione dei costi condominiali che vadano a premiare chi utilizza l'impianto in maniera più virtuosa.

WiFi condominiale per avere "edifici smart"

Altri servizi centralizzati, presenti ormai anche in quasi tutti i condomini tradizionali sono l'antenna centralizzata, l'ascensore e l'autorimessa.

Mentre un nuovo impianto che viene sempre più spesso realizzato negli edifici NZEB è il WiFi condominiale. L’accesso centralizzato a internet permette di suddividere tra gli utenti uno o più accessi alla rete con immediato vantaggio economico. La presenza della connessione in tutto lo stabile permette inoltre di installare servizi utilissimi quali la gestione da remoto dell’impianto, la contabilizzazione dinamica, l’impianto di videosorveglianza con telecamere IP consultabili da remoto e quello citofonico IP con possibilità di risposta da remoto. La presenza della rete può essere sfruttata in tanti modi diversi facendo per gli edifici quello che è stato fatto per le televisioni dando vita a una nuova generazione di condomini smart.

Questi sono gli adempimenti che mettiamo in campo appena acquisiamo un nuovo condominio ad alta efficienza

Oltre gli adempimenti classici che ogni edificio nuovo presenta al proprio amministratore, un "Eco-condominio" ne apporta di aggiuntivi. Se vi accingete ad amministrare un condominio NZEB tenete sempre a mente che le aspettative in fatto di prestazioni dell’edificio da parte dei condomini sono altissime e così saranno anche nei confronti dei vostri servizi.

Ci occupiamo di attivare l’impianto fotovoltaico condominiale e lo scambio sul posto

L’edificio consegnato dal costruttore ai primi inquilini deve avere tutti gli impianti pronti all'uso. L’impianto fotovoltaico tuttavia non può essere immediatamente messo in funzione, serve l’assenso del distributore di rete e la stipula della convenzione Scambio sul Posto (SSP), che di solito viene lasciato come compito dell’amministratore di condominio.

Per attivare l’impianto fotovoltaico condominiale è necessario:

1. Farsi dare la delega dall’assemblea ad agire presso il distributore e il GSE a nome del condominio per l’attivazione della convenzione.
2. Eseguire tutti gli adempimenti amministrativi necessari per l’apertura del conto corrente e l’assegnazione del codice fiscale al condominio.
3. Volturare l’utenza a nome del condominio.
4. Eseguire la richiesta di preventivo di allaccio, che segue una normativa unica nazionale per gli impianti sotto i 20 kw, ma presenta delle peculiarità a seconda del distributore.
5. Seguire la pratica di allaccio alla rete occupandosi anche degli adempimenti relativi alla sicurezza dell’incaricato del distributore.

Informiamo i condomini sul corretto uso dell'edificio e degli impianti

Gli edifici NZEB sono progettati per garantire il massimo confort con il minimo dei consumi, tuttavia un approccio sbagliato o un uso irresponsabile possono vanificare ogni sforzo. I condòmini vanno informati e seguiti.
È necessario monitorare costantemente i consumi generali e quelli dei singoli appartamenti, mettendo in evidenza immediatamente gli eccessi. Non è raro trovarsi con singoli condomini convinti di non spendere nulla che sprecano l’energia prodotta dall’impianto vanificando gli sforzi della comunità.

Quanto si spende di condominio?

I condomini di un edificio NZEB sono sempre convinti di spendere meno di condominio rispetto ad un edificio normale. L’Eco-Condominio deve garantire tutti i servizi di un condominio classico, come le pulizie, la manutenzione, l’amministrazione, l’acqua. Le spese su queste voci non potranno essere inferiori rispetto a un condominio di pari livello.

Tuttavia il grande risparmio sta nell’accentramento dei servizi e quindi nelle bollette personali che non saranno gravate dalle spese per il riscaldamento, raffrescamento, internet.

Chi vive in un Eco-Condominio:

• non ha bollette del gas da pagare
• non paga (o paga molto poco) il riscaldamento in Inverno
• non paga (o paga molto poco) il raffrescamento in Estate
• non paga (o paga molto poco) la produzione di acqua calda sanitaria tutto l'anno
• non paga la connessione ad internet
• infine, in caso di impianti fotovoltaici centralizzati può risparmiare anche sugli elettrodomestici come la lavatrice, la cucina e anche l'illuminazione

Compenso dell’amministratore e profilo richiesto

Data l’importanza che rivestono i servizi comuni è vitale affidarsi a un amministratore sempre disponibile e trasparente nella gestione. Diffidate da chi vi fa risparmiare qualche centinaio di euro di compenso non avendo mai amministrato un edificio NZEB.

Un condominio NZEB comporta la gestione di tanti servizi aggiuntivi, con inevitabile aggravio di lavoro. Ci si ritrova ad amministrare un edificio unico sotto tanti punti di vista e non un insieme di appartamenti, la manutenzione necessita di impiantisti ed elettricisti esperti e affidabili. Un piccolo guasto in un condominio normale può essere un piccolo disturbo ma in un Eco-condominio può bloccare l’edificio, con conseguenze immaginabili.

È meglio affidarsi ad un esperto capace fin dall’inizio, gli errori nella gestione dell’impianto centralizzato potrebbero essere irreparabili, con conseguenze disastrose e l’interruzione dei servizi per morosità ha immediate ripercussioni sulla vita di tutti gli abitanti.

di Serguei Mazzini Zaiontchkovski. Indicizzazione Andrea Denza - 10/02/2018