Retribuzione e costo dell'amministratore di condominio

Il compenso dell'amministratore è una delle voci del bilancio condominiale più controverse e discusse. Nei piccoli condomini può costituire una delle spese più onerose. Spesso questa voce di costo è problematica perchè poco trasparente e mal giustificata. In questo articolo andremo ad approfondire quanto costa un amministratore e come difendersi da alcune pratiche scorrette messe in atto dagli amministratori per gonfiare il proprio onorario.

Amministratore di condominio al lavoro

Che cosa è il compenso dell'amministratore e come si calcola

Il compenso per la gestione di un immobile viene normalmente calcolato in base al numero delle unità immobiliari con un costo maggiore per unità abitative ed uffici e minore per box auto, cantine e posti macchina. Il compenso è relativo ad una singola gestione e viene deciso di anno in anno al rinnovo dell'incarico. È l'amministratore a decidere quando pagare il suo onorario. Deve essere specificato fin dall'inizio se l'iva è inclusa o meno. Il costo medio per un'amministrazione professionale va dai 50€ agli 80€ all'anno per unità abitativa a cui va aggiunta l'iva. Difficilmente scende sotto i 1500€ anche per i condomini più piccoli. L'importo dovuto in complessivo per l'amministrazione deve essere lo stesso di quanto preventivato.

La legge, in merito, si esprime con chiarezza e richiede trasparenza:

L'articolo 1129 C.C. recita: “L'amministratore all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”.

Stabiliamo quindi un primo punto: il compenso dovuto alla fine della gestione DEVE essere dichiarato in anticipo.

Che cosa significa “specificare analiticamente” il compenso?

"Analiticamente" è sinonimo di "dettagliatamente", quindi il codice civile richiede che la retribuzione debba includere tutte le voci dovute a titolo di compenso per l'attività professionale dell'amministratore.

Quello che succede in pratica, di solito, è il contrario: il novello amministratore si presenta all'assemblea con un preventivo inferiore, magari di poche centinaia di euro rispetto al suo precedessore, e riesce a strappare la nomina salvo poi presentare il rendiconto di fine anno con voci ambigue e generiche come  “Spese di studio” ,“Formazione obbligatoria” ,“Spese di cancelleria” “Contributo per produzione di documenti, fotocopie e fax”, “Adempimenti fiscali”, “Gestione riscaldamento” ecc.

In altri termini l'amministratore di condominio inserisce all'interno del rendiconto condominiale alcune voci che costituiscono a tutti gli effetti un aumento del suo compenso senza averlo correttamente preventivato. Purtroppo tali voci hanno un'incidenza anche del 20-30% sul totale. Il guadagno dell'amministratore in questo modo viene gonfiato in maniera non corretta.

Che cosa è incluso nell'onorario dell'amministratore?

A mio avviso e in aperta contraddizione con molte autorevoli associazioni di categoria, l'onorario riguarda tutto quello che la legge stabilisce come i compiti dell'amministratore di condominio che consistono in particolar modo nella gestione ordinaria, nel sollecitare i pagamenti dei morosi, convocare le assemblee, tenere i registri a disposizione dei condòmini ed adempiere agli obblighi fiscali.

L'amministratore per adempiere ai suoi obblighi si avvale dell'aiuto di dipendenti e di strumenti tecnologici. I costi sostenuti vanno inclusi all'interno del preventivo e dichiarati al cliente in anticipo.

Le spese di studio devono essere pagate dal condomio?

A mio avviso no. È compito del condominio pagare le fatture ad esso intestate come quelle della luce, compenso dell' amministratore, manutenzione ascensori ,ecc… Le relative fatture devono essere presentare ai condomini in sede di assemblea.

Le fatture per le spese di cancelleria, acquisto  mezzi elettronici, stipendio segretaria ne fanno parte? Assolutamente no se sono intestate all'amministratore.

Chi vigila sull'operato dell'amministratore di condominio?

Sono tutti i condòmini a vigilare sull'operato dell'amministratore e sui conti del condominio. La legge conferisce ad essi l'accesso alla documentazione della gestione ed è loro interesse controllare per prevenire un uso fraudolento del denaro comune.

Come contestare il bilancio condominiale

Abbiamo visto come è prassi per amministratori di condominio poco corretti inserire all'interno del bilancio delle spese che andrebbero incluse nel loro compenso. Per evitare questa pratica è necessario verificare le spese e in caso di irregolarità contestare il bilancio.

Il codice civile ribadisce il diritto del condomino di conoscere il bilancio. L'articolo 1129 del c.c. che tratta degli obblighi dell'amministratore infatti recita: ”ciascun condomino, per tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica”.

Per contestare voci poco chiare sul bilancio bisogna attivarsi per tempo e coinvolgere quanti più condòmini possibile. È prassi per gli amministratori inviare il rendiconto insieme alla convocazione dell'assemblea ordinaria. In quell'occasione leggete attentamente tutte le voci: se alcune sono poco chiare o troppo generiche avete diritto a chiarimenti.

Fissate un appuntamento con l'amministratore e presentatevi accompagnati da almeno un altro condomino, chiedete di vedere le fatture relative alle voci del bilancio e verificatene l'intestazione. Se non sono intestate al condominio e non sono state inserite nel bilancio preventivo chiedete all'amministratore di rimuoverle dal consuntivo.

L'ultima parola spetta sempre all'assemblea ed è libera di non approvare il rendiconto consuntivo qualora lo ritenga non corretto.

Gestione straordinaria e onorario dell'amministratore

I lavori straordinari comportano un aumento di carico di lavoro per l'amministratore e per i suoi collaboratori. Come suggerisce il termine non possono essere preventivati e quindi per la loro realizzazione può essere richiesto un onorario a parte. Le spese straordinarie di notevole entità sono deliberate in un'assemblea straordinaria appositamente convocata.

In questa sede l'amministratore deve dichiarare l'eventuale compenso extra, contestualmente l'assemblea valuta la richiesta ed eventualmente approva il compenso dell'amministratore insieme alla spesa per i lavori. Se l'amministratore non include il suo onorario nella ripartizione dei lavori straordinari nulla gli è dovuto.

Conclusione

Un recente articolo mette in evidenza come la retribuzione degli amministratori condominiali Italiani sia tra le più basse d'Europa. 

Sembrerebbe una statistica poco corretta ma non si considera che in Italia, a volte, le fonti d'entrata degli amministratori sono dovute a voci generiche sui bilanci che non dovrebbero essere addebitate al condominio.

Il condomino ha il diritto-dovere di partecipare alla vita condominiale, alla sua amministrazione e deve vigilare su come sono spesi i suoi soldi.

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di Serguei Mazzini Zaiontchkovski. Indicizzazione  - 22/04/2015

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