Contabilizzazione del calore in condominio

In questo articolo si spiega come realizzare la contabilizzazione del calore in condominio, dalla delibera assembleare alla realizzazione degli interventi passando per la scelta del preventivo più vantaggioso. La contabilizzazione del calore è un intervento di facile esecuzione ed ammortizzabile nel breve periodo. Per la riduzione degli sprechi e la facilità di realizzazione si colloca al vertice degli interventi di riqualificazione energetica

Impianto contabilizzato

Novità legislativa

L'articolo 9 del D.Lgs 102/14 prevede l'obbligo di installare sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore individuali nei condomini e negli edifici polifunzionali entro il 31/12/2016 (prorogato di 6 mesi al 31/06/2017)

Dal 1994 vige l'obbligo di costruire edifici con impianti predisposti ad essere contabilizzati e dal 1 Gennaio del 2000 tutti gli impianti di riscaldamento di nuova costruzione devono essere contabilizzati. Lo scopo finale del decreto legge è il contenimento dei consumi energetici attraverso un uso responsabile dell'energia termica prodotta.

Riscaldamento centralizzato o termo-autonomo?

Facendo dei semplici calcoli si evince che a parità di calore prodotto un impianto grande è più conveniente di tanti impianti piccoli sia da un punto di vista energetico che economico.

Un impianto unico è meno dispendioso nella manutenzione e dura più a lungo degli impianti singoli. Il difetto degli impianti centralizzati prodotti in passato è legato all'impossibilità di controllare la quantità di calore effettivamente disponibile nelle singole abitazioni e quindi i conseguenti consumi.

Gli impianti al servizio delle singole unità immobiliari rispondono perfettamente alla necessità di regolare la temperatura interna ma sono energeticamente sconvenienti. La contabilizzazione del calore è la soluzione ad oggi più conveniente.

Approfondimento: Ma veramente conviene installare le valvole termostatiche per la contabilizzazione del calore?

Limiti di orario

Un altro difetto notevole dei vecchi impianti centralizzati è il limite di orario di accensione. Gli impianti con contabilizzazione del calore possono superare questo ostacolo. La normativa vigente è il D.P.R. 412/93 modificato dal D.P.R. 74/2013 che prevede due possibilità diverse:

Fino a 12 ore di accensione da stabilirsi tra le 5:00 e le 23:00 se la centrale termica presenta la sola curva di regolazione per l'acqua calda in uscita in relazione con la temperatura esterna rilevata da una sonda esterna

Fino alle 24 ore di attività se presenta due curve di regolazione una a pieno regime 20°+2° di tolleranza e una a regime attenuato 16°+2 di tolleranza. Questo a patto di avere una centrale con un rendimento nei limiti di legge.

Possibilità di derogare dall'obbligo

Se il risparmio ottenibile attraverso l’intervento di contabilizzazione è sconveniente rispetto ad altri interventi di riqualificazione è possibile "derogare" all'obbligo di contabilizzazione previsto dal D. Lgs 102/2014. Questa fattispecie è rara, capita solitamente in impianti non tradizionali senza radiatori.

Ecco un esempio di lavoro da noi svolto a Roma con il quale abbiamo permesso al condominio di derogare dall'obbligo di contabilizzazione

Maggioranze richieste e ripartizione delle spese

Per convocare l'assemblea e discutere dell'innovazione è sufficiente la richiesta all'amministratore anche di un singolo condomino.

Perché la delibera sia valida è richiesta la maggioranza dei presenti in assemblea e almeno la metà del valore dei millesimi, in quanto si tratta di un'innovazione virtuosa. Vale la pena ricordare che i millesimi necessari per la delibera sono quelli di proprietà. La spesa viene divisa tra tutti i condomini.

Come affidare i lavori e scegliere la ditta

I lavori di adeguamento al D.Lgs. 102/14 si dividono i due parti distinte: una parte tecnica affidata ad un professionista abilitato e una parte di realizzazione degli interventi affidata ad una ditta specializzata in impianti, come la ditta di manutenzione. I condomini già dotati di sistemi di contabilizzazione diretta o indiretta sono tenuti a realizzare solamente la parte tecnica per adeguarsi al nuovo metodo di ripartizione secondo la UNI 10200:2015.

Parte affidata al tecnico

L'assemblea nomina un professionista abilitato che realizza una diagnosi energetica calcolando il fabbisogno termico dello stabile e dei singoli appartamenti e di conseguenza redige le nuove tabelle millesimali del riscaldamento. E' importante affidarsi ad un esperto del settore che assicuri la redazione della diagnosi energetica e delle tabelle millesimali in osservanza alla normativa tecnica UNI 10200:2015. La mancata osservanza della norma tecnica produce una ripartizione non a norma di legge e la necessità di un ulteriore adeguamento. Lo stesso professionista può essere delegato a creare un capitolato tecnico degli interventi da effettuare sia sulle parti comuni dell'impianto che sulle parti private e a svolgere la direzione dei lavori. Grazie al capitolato si possono confrontare i preventivi di molteplici ditte, che altrimenti tendono ad essere estremamente generici e di difficile valutazione per l'assemblea.

Parte affidata alla ditta

Confrontati i preventivi sulla base del capitolato l'assemblea sceglie la ditta a cui affidare la realizzazione degli interventi precedentemente stabiliti dal tecnico. Questi interventi posso essere riassunti nei seguenti punti:

  • progettazione del sistema di contabilizzazione e del sistema di comunicazione
  • programmazione dei ripartitori di calore
  • installazione delle valvole termostatiche sui radiatori
  • installazione dei ripartitori (contabilizzazione indiretta) o dei contatori (contabilizzazione diretta)
  • interventi di adeguamento della centrale termica e del sistema di distribuzione
  • rilascio attestazione di conformità

Adeguamento dell'impianto

Si conserva l'impianto preesistente e la trasformazione di solito non è molto onerosa. Vengono aggiunti gli elementi indispensabili a controllare il flusso dell'acqua nei termosifoni: le valvole termostatiche.

Queste permettono di regolare il flusso nei termosifoni incidendo direttamente sulla quantità di calore rilasciata nell'ambiente. Le valvole termostatiche regolano automaticamente la temperatura scelta su una apposita manopola graduata. La valvola si chiude mano a mano che la temperatura ambiente si avvicina a quella desiderata, dirottando l'acqua calda verso gli altri radiatori. Il costo di questa operazione è in funzione del numero dei corpi radianti e delle valvole scelte. A questo punto all'impianto mancano ancora gli elementi di contabilizzazione.

Contabilizzazione diretta.

È il caso più semplice e raro. Si trova sopratutto negli edifici nuovi dotati del così detto impianto a zone. Il punto di diramazione e ritorno dell'acqua calda verso i singoli appartamenti è unico. Si procederà all'installazione di un apparecchio capace di calcolare sia la quantità di acqua fornita sia la differenza di temperatura tra l'acqua in ingresso e quella in uscita.

Di solito questo genere di centralina viene installata sul pianerottolo ed è facilmente raggiungibile dal tecnico incaricato della lettura. Si tratta di un metodo molto preciso per calcolare il calore effettivamente assorbito dalla singola unità immobiliare.

Contabilizzazione indiretta.

Nel caso frequente in cui l'impianto sia costituito da tante colonne montanti, che servono diversi termosifoni su diversi piani, la contabilizzazione diretta è impossibile. Si procede all'installazione di un ripartitore del calore su ogni singolo corpo radiante. Si può trattare di un contatore molto semplice con uno schermo per visualizzare le calorie rilasciate dal radiatore o un po più sofisticato, in grado di inviare autonomamente le letture a una centralina sul pianerottolo.

Ripartizione della spesa del riscaldamento.

La spesa per il riscaldamento viene divisa in due quote una fissa (involontaria) e una a consumo (volontaria). La quota fissa viene pagata da tutti i condomini in base ai millesimi di riscaldamento, calcolati secondo la UNI 10200:2015, e di norma si attesta sul 25% del totale. La quota involontaria, viene pagata anche da chi si fosse distaccato dal riscaldamento condominiale, mentre la quota volontaria viene pagata in base al consumo misurato e solo dai condomini che utilizzano l'impianto condominiale.

La ripartizione della spesa può essere effettuata dell'amministratore di condominio o delegata ad una società di ingegneria. La lettura può richiedere l'ispezione di tutti i termosifoni della casa o un semplice passaggio sul pianerottolo. Alcune centraline sono dotate di modem e sono in grado di inviare le letture via internet all'amministratore o alla compagnia incaricata della ripartizione della spesa energetica.

Nuove tabelle millesimali del riscaldamento (UNI 10200:2015)

Per redigere la tabella millesimale del riscaldamento secondo la UNI 10200:2015 occorre effettuare una diagnosi energetica del condominio per calcolare il fabbisogno di energia termica utile del fabbricato e delle singole unità immobiliari. Pertanto i consumi involontari vengono ripartiti in base ai millesimi di fabbisogno calcolati secondo la norma tecnica UNI/TS 11300. L'utilizzo delle vecchie tabelle o dei millesimali di proprietà per ripartire le spese del riscaldamento è consentita solo per la prima stagione in cui è attiva la contabilizzazione.

Quota fissa

Nella quota fissa è incluso il consumo involontario e i costi per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto. Il consumo involontario è quella parte di spesa non dovuta alle azioni dei singoli condomini come ad esempio le dispersioni dell'impianto.

Quota variabile

La quota variabile è costituita esclusivamente dal consumo volontario. Il consumo volontario è direttamente collegato all'utilizzo del singolo condomino che, per mezzo delle valvole termostatiche o attraverso un termostato dell'appartamento, regola la temperatura e gli orari di riscaldamento della propria unità immobiliare.

di Serguei Mazzini Zaiontchkovski. Indicizzazione  - 27/05/2015

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