La vita condominiale è regolata dalle decisioni prese in assemblea, le cosiddette delibere assembleari. Tuttavia, non tutte le delibere sono valide. La legge distingue tra delibere nulle e annullabili, una differenza fondamentale che determina chi può contestarle e con quali tempistiche. Capire questa distinzione è cruciale per tutelare i propri diritti.
Cos'è una Delibera Assembleare
La delibera è un provvedimento deciso e votato in assemblea. Una delibera assembleare, per ritenersi tale, deve necessariamente avere delle caratteristiche:
Caratteristiche Essenziali
- Deve essere scritta sul verbale di assemblea
- Deve essere veritiera ed esprimere la reale decisione
- La votazione deve essere scritta con la delibera
- Deve essere la decisione della maggioranza
Effetti della Delibera
La delibera produce effetti immediati dal momento della sua approvazione e deve essere rispettata da tutti i condòmini.
L'amministratore è tenuto ad eseguire le delibere assembleari e ha il compito di verificare la validità della delibera.
1. Delibera Annullabile
È una delibera che ha vizi di forma ma è sostanzialmente legittima. È regolata dall'articolo 1137 del codice civile, il quale prevede che la delibera sia annullabile quando non sono rispettate le formalità richieste per il regolare svolgimento dell'assemblea.
Cause di Annullabilità
- L'assemblea non è stata correttamente convocata (es. omessa convocazione di uno o più condòmini)
- La delibera ripartisce una spesa con una tabella millesimale diversa da quella prescritta dalla legge
- Il punto oggetto della decisione non era previsto dall'ordine del giorno dell'assemblea
- La decisione verbalizzata dall'assemblea non ha raggiunto la maggioranza richiesta
Chi può impugnare
- Condòmini presenti che hanno espresso voto contrario
- Condòmini presenti che si sono astenuti
- Condòmini assenti che non hanno nominato un delegato
Termine per impugnare
30 giorni dal giorno dell'assemblea per i presenti, o dalla ricezione del verbale per gli assenti.
2. Delibera Nulla
I casi in cui la delibera può essere dichiarata nulla non sono espressamente regolati dal codice civile, ma la giurisprudenza di Cassazione ha individuato alcune ipotesi:
Cause di Nullità
- Quando la decisione prevede una violazione del diritto di proprietà privata dei singoli condòmini
- Quando la decisione è contraria alla legge
- Quando la decisione riguarda una questione che non è di competenza dell'assemblea
Chi può impugnare
Qualsiasi condomino che abbia interesse, inclusi quelli che avevano votato a favore.
Termine per impugnare
Nessun limite di tempo - può essere impugnata in qualsiasi momento.
Procedimento per Impugnare una Delibera
I passaggi da seguire quando si rileva un eventuale vizio della delibera sono i seguenti:
1Segnalazione all'Amministratore
È opportuno segnalare la presunta invalidità al condominio nella figura dell'amministratore che può riconvocare l'assemblea per deliberare nuovamente rispetto alla stessa questione in maniera valida.
2Mediazione
Se l'amministratore non ha riconvocato l'assemblea o comunque la delibera non è stata modificata, la questione deve essere presentata davanti ad un Ente di mediazione accreditato presso il Ministero di Grazia e Giustizia.
3Ricorso al Giudice
Se anche il secondo passaggio dinanzi all'Ente di Mediazione non ha successo, in quel caso si può presentare ricorso al giudice di pace per contenziosi fino a 5.000 euro oppure al giudice ordinario per contenziosi di entità superiore a questa soglia.
Confronto: Annullabile vs Nulla
Delibera Annullabile
- Vizi: Formali e procedurali
- Gravità: Meno grave
- Chi può impugnare: Solo dissenzienti, astenuti, assenti
- Termine: 30 giorni
- Effetti: Sospensione solo se disposta dal giudice
Delibera Nulla
- Vizi: Contenuto illecito o competenze
- Gravità: Molto grave
- Chi può impugnare: Chiunque abbia interesse
- Termine: Nessun limite
- Effetti: Inesistente fin dall'origine
In Sintesi
Le delibere annullabili presentano vizi formali (es. errori di convocazione) e devono essere impugnate entro 30 giorni.
Le delibere nulle sono contrarie alla legge o al regolamento e possono essere impugnate in qualsiasi momento da chiunque ne abbia interesse.
L'annullabilità riguarda vizi procedurali, mentre la nullità riguarda decisioni illecite o che ledono i diritti dei singoli.
Solo i condomini assenti, dissenzienti o astenuti possono impugnare una delibera annullabile.
