Manutenzione ordinaria, straordinaria e innovazioni.
Spese condominiali: poteri dell'assemblea e dell'amministratore, maggioranze e ripartizione

La manutenzione dell'edificio costituisce uno dei capitoli di spesa più rilevante della gestione condominiale. In questo articolo andiamo a identificare e classificare i diversi tipi di intervento, il modo in cui le spese devono essere ripartite tra i condomini e gli organi condominiali che possono autorizzare i singoli interventi

1. Definizioni dei tipi di intervento

Le spese condominiali che andiamo a esaminare hanno come finalità la conservazione e il miglior godimento delle parti comuni. Riguardano quindi solo aree dell'immobile di proprietà condominiale e non privata. Questi interventi sono tra i più vari: possono essere interventi economici come la sostituzione della serratura del portone o interventi più importanti come il rifacimento della facciata o del tetto. Le spese condominiali si dividono in 3 categorie:

Ordinaria manutenzione: interventi di modesta entità ma necessari, di solito programmabili e senza carattere di urgenza. I lavori di manutenzione ordinaria non alterano le parti comuni e comprendono tutte le piccole riparazioni necessarie per mantenere in efficienza l'edificio e i suoi impianti

Esempi di spese ordinarie sono:

• Manutenzione, pulizia ed illuminazione degli spazi comuni (scale, giardino, androne)
• Riparazioni generiche (piccole opere edili, sostituzione lampadine, serrature delle porte)
• Assicurazione del fabbricato
• Compenso dell'amministratore di condominio
• Spese per la gestione

Straordinaria manutenzione: sono interventi più grandi, imprevedibili e poco frequenti. Includono interventi importanti sugli impianti quali la sostituzione della caldaia a causa di una rottura imprevedibile o il rifacimento delle terrazze condominiali. Come per gli interventi di ordinaria manutenzione, quelli di straordinaria manutenzione non alterano in modo sostanziale le parti comuni e la "destinazione d'uso", cioè la funzione specifica a cui il condominio e i condomini hanno destinato quella parte comune. Si definiscono straordinari tutti quei lavori che comportano una notevole spesa di denaro

Innovazioni: si differenziano dalle manutenzioni straordinarie sopratutto perché alterano l'edificio per consentirne un uso più comodo o vantaggioso. Inoltre, le innovazioni non sono necessarie ma solo utili. Alcuni esempi sono la motorizzazione di un cancello carrabile o l'installazione di un impianto di videosorveglianza

2. Ripartizione delle spese condominiali

Ad ogni tipo di intervento corrisponde un uso determinato delle tabelle millesimali che permettono la corretta suddivisione delle spese. La tabelle millesimali di proprietà si basano sul principio che contribuisce maggiormente alle spese chi possiede nel condominio dei beni privati con maggiore valore

L'art. 1123 del Codice Civile è quello che definisce l'importante differenziazione tra la ripartizione in base:

• alla proprietà
• all'uso

Ordinaria manutenzione: si riferisce all'uso quotidiano e viene ripartita quindi secondo le tabelle millesimali d'uso. Queste tabelle tengono conto dell'uso che ciascuno può fare degli impianti e delle cose comuni. Per esempio la manutenzione ordinaria degli ascensori viene ripartita secondo la tabella apposita mentre la manutenzione ordinaria della caldaia secondo i nuovi millesimi di fabbisogno energetico

Straordinaria manutenzione: includono le opere necessarie alla conservazione del bene e normalmente sono ripartite secondo la tabella millesimale di proprietà. Per una corretta ripartizione non c'è una regola definita ed ogni caso deve essere esaminato per la sua particolarità. La ripartizione della specifica spesa deve essere decisa dall'assemblea al momento della delibera. E' compito dell'amministratore consultare la giurisprudenza per aggiornare i condomini sulle ultime disposizioni

Innovazioni: queste opere determinano un aumento del valore della proprietà dei singoli partecipanti e le spese relative alla realizzazione vengono suddivise secondo i millesimi di proprietà come accade per la straordinaria manutenzione. Rientrano nelle innovazioni anche le opere realizzate dai singoli condomini sulle parti comuni finalizzate al miglior godimento della cosa comune, senza precludere agli altri l'uso che ne facevano precedentemente

 

Il modo in cui le spese condominiali devono essere ripartite tra i vari condòmini è sancito dall’art. 1123 del Codice Civile. La norma prevede che la ripartizione possa essere fatta:
• in misura proporzionale al valore della proprietà (quindi in base alle tabelle millesimali)
• in base al grado di fruizione del bene oggetto delle spese.

 

Fondo per i lavori

Per i lavori straordinari e per le innovazioni insieme alla delibera di approvazione bisogna verbalizzare la costituzione di un fondo di importo pari a quello dei lavori. Il fondo può costituirsi con i versamenti rateali o con un unico bonifico. La costituzione del fondo per i lavori deve seguire i pagamenti concordati con la ditta esecutrice dei lavori

Obbligo di contribuire alle spese e casi di esonero

Le spese deliberate dall'assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini a prescindere dalla loro volontà. L'unica eccezione sono le innovazioni voluttuari e gravose, cioè inutili o particolarmente costose, per cui l'art. 1121 del Codice Civile prevede che il condomino contrario possa essere esonerato dal contribuire alla spesa. Il dissenso va manifestato durante l'assemblea o impugnando la delibera entro i termini previsti dalla legge.

Lo stesso articolo 1121 concede ai condòmini favorevoli all'innovazione di eseguire l'opera assumendo su di sé la spesa spettante ai condòmini dissidenti

I condomini che non partecipano alla realizzazione della "innovazione" non ne sono proprietari e quindi non concorrono alle spese di manutenzione ordinaria o straordinaria che ne derivano. Tuttavia possono diventare proprietari in qualsiasi momento versando la quota dovuta per la realizzazione e la manutenzione

L'esempio migliore è l'installazione di un ascensore in un condominio: possono partecipare alla spesa ed utilizzare il servizio solo coloro che abitano ai piani superiori.

Chi decide in quali casi la spesa è voluttuaria, gravosa o di notevole entità?

La legge non lo specifica, all'atto pratico è il giudice a stabilirlo prendendo come riferimenti il valore del fabbricato, la condizione economica dei singoli partecipanti e la quota spettante ad ognuno. Il condòmino che voglia portare la questione in tribunale deve fornire al giudice gli elementi a sostegno della sua tesi e dimostrare di avere ragione

Ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino

In linea generale

• le spese per la manutenzione ordinaria sono a carico dell'inquilino
• le spese per le innovazioni e manutenzioni straordinarie sono a carico del proprietario

In questa pagina l'argomento è ben definito: ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino

3. Le maggioranze in assemblea

Va premesso che ogni assemblea di condominio (in seconda convocazione) è costituita con l'intervento di almeno un terzo dei condomini e un terzo dei millesimi totali e se l'assemblea non raggiunge questi numeri non è possibile deliberare. Le deleghe valgono come presenze

Ordinaria manutenzione: non richiede una maggioranza "qualificata", quindi sono sufficienti i voti della maggioranza dei presenti rappresentanti almeno 1/3 (33,3%) dei millesimi totali

Straordinaria manutenzione: se di notevole entità va deliberata con la maggioranza del secondo comma dell'articolo 1136 del Codice Civile cioè la maggioranza dei presenti rappresentanti almeno 1/2 (50%) dei millesimi totali

Innovazioni: questi interventi, vista la per il condominio, vanno deliberati con la maggioranza dei presenti rappresentanti almeno 2/3 (66,6%) dei millesimi totali

Le innovazioni agevolate

Esistono tuttavia una serie di innovazioni così dette "agevolate", per la cui approvazione in assemblea sono sufficienti la metà (50%) dei millesimi totali dell'edificio. In questi casi inoltre l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino

Il Legislatore ha previsto di agevolare queste innovazioni perchè oltre ad essere utili al condominio sono utili al benessere ed alla crescita di tutta la società

Si tratta di:

• Installazione dell'antenna centralizzata
• Opere che aumentano la sicurezza e la salubrità dello stabile
• Opere volte al risparmio energetico come per esempio l'installazione di fonti rinnovabili di energia o impianti di cogenerazione
• Realizzazione di parcheggi al servizio delle unità immobiliari facenti parte dell'edificio
• Opere volte al superamento delle barriere architettoniche, quali gli ascensori e i montascale

Innovazioni obbligatorie per legge

Capita in altri casi che alcune innovazioni siano imposte dal Legislatore e quindi l'adozione della delibera sia un preciso obbligo di Legge. Il recente obbligo di dotare i condomini con l'impianto centralizzato del riscaldamento di termoregolazione e contabilizzazione è un ottimo esempio. Quindi le delibere che hanno ad oggetto l'adeguamento a norme imperative dello Stato sono considerate assunte con la maggioranza dei presenti rappresentanti almeno 1/3 (33,3%) dei millesimi totali del condominio

4. Chi decide i lavori in condominio

L'affidamento dei lavori di ordinaria manutenzione è una decisione dell'amministratore di condominio. Sarebbe impensabile convocare un'assemblea ogni volta che si fulmina una lampadina o c'è da cambiare una valvola nella centrale termica. Il ruolo dell'assemblea non è tuttavia secondario: come accade per tutte le altre spese, anche queste saranno approvate ed illustrate con il rendiconto di gestione. L'assemblea dovrà verificare anche richiedendo i giustificativi di spesa all'amministratore.

Va precisato che comunque il soggetto che sceglie a chi affidare i contratti di manutenzione periodica come quelli per la manutenzione degli ascensori, centrali termiche, giardini, etc è sempre l'assemblea. O meglio...dovrebbe esserlo

Le spese di straordinaria manutenzione e le innovazioni sono decise esclusivamente dall'assemblea dei condomini. L'amministratore in questo caso non svolge un ruolo decisionale ma si limita ad attuare quanto deciso dall'assemblea

Manutenzione straordinaria con carattere d'urgenza

Capita talvolta che il danno alle parti comuni necessiti di un intervento urgente ed immediato, in assenza del quale si creerebbero delle situazioni di pericolo o ulteriori danni alle cose o persone, come per esempio nel casi di infiltrazioni per la rottura di un tubo dell'acqua diretto o di una colonna di scarico

L'amministratore in questi casi ha l'obbligo di intervenire eseguendo urgentemente la necessaria manutenzione straordinaria, se non facesse così sarebbe responsabile degli eventuali danni aggiuntivi. Alla prima assemblea di condominio l'amministratore avrà l'obbligo di giustificare le sue scelte di fronte ai propri condòmini

Chi è obbligato a pagare per i lavori decisi esclusivamente dall'amministratore senza l'avvallo dell'assemblea?

Abbiamo visto che l'amministratore ha il potere e l'obbligo di decidere e far eseguire lavori di manutenzione straordinaria urgenti. Nel caso in cui la successiva assemblea non dia il suo appoggio rettificando l'operato dell'amministratore la ditta esecutrice dell'opera va comunque pagata per intero. L'amministratore agisce infatti come legale rappresentante dei condomini.
Se l'assemblea ritenesse di aver ragione perché le opere realizzate sono inutili, dispendiose o non urgenti ha la possibilità di intentare una causa civile contro l'amministratore, ovviamente dopo averlo sostituito. Il condominio avrà l'onere di dimostrare di fronte al giudice la propria tesi con elementi oggettivi

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Il ruolo dell'amministratore per l'affidamento dei lavori in condominio è centrale e delicato. Leggi cosa caratterizza la nostra idea innovativa di "amministrazione di condominio" e se vuoi richiedi direttamente un preventivo

Vediamo ora alcune singole fattispecie che riguardano le spese ed i lavori in condominio

Spese condominiali in caso di vendita dell'appartamento

Inquilino moroso e sfratto per spese condominiali non pagate

di Serguei Mazzini Zaiontchkovski. Indicizzazione Andrea Denza - 25/08/2017