Quando una delibera non è valida e quindi impugnabile? Va considerata la differenza tra delibere nulle e annullabili

Delibere da impugnare: nulle o annullabili

La delibera è un provvedimento deciso e votato in assemblea
La delibera è sempre scritta.
Una delibera assembleare, per ritenersi tale, deve necessariamente avere delle caratteristiche:

• Deve essere scritta sul verbale di assemblea dal segretario che si occupa della verbalizzazione.
• Deve essere veritiera ed esprimere la reale decisione presa dai condomini in sede assembleare.
• La votazione deve essere scritta con la delibera e deve essere possibile capire il numero dei voti e il valore millesimale della maggioranza. Il voto infatti è sempre espresso pubblicamente: la votazione non può essere segreta. Il voto di ogni condomino ha valore di una testa, ma il numero di millesimi attribuito è diverso a seconda dell’appartamento. Non è necessari elencare tutti i votanti: si può anche utilizzare una formula abbreviata purché sia ricostruibile la maggioranza deliberante, ad esempio: “La delibera è approvata con il voto contrario del signor Mario Rossi”
• Deve essere la decisione della maggioranza dei condomini votanti

Quando e per chi la delibera è obbligatoria?

La delibera produce effetti immediati dal momento della sua approvazione. L’assemblea può stabilire anche una validità per la delibera, per esempio un anno. La decisione è immediatamente esecutiva:

• Per i condòmini: La decisione dell’assemblea deve essere rispettata da tutti i condòmini. Ad esempio un condomino non può rifiutarsi di pagare le spese deliberate dall’assemblea anche se ha votato contro la spesa o non ha la disponibilità economica. Così come tutti i condomini devono rispettare le decisioni che riguardano le delibere per l’utilizzo delle cose comuni.
• Per l’amministratore: ai sensi del primo comma dell’articolo 1130 c.c, l’amministratore è tenuto ad eseguire le delibere assembleari. L’amministratore ha anche il compito di verificare la validità della delibera.

Casi di invalidità della delibera

Ci sono due casi principali in cui la decisione può essere invalidata:

1. Delibera annullabile
2. Delibera nulla

Passiamo a spiegare nel dettaglio le differenze individuate dalla giurisprudenza tra i due casi

1 - Delibera annullabile

È una delibera che ha vizi di forma ma è sostanzialmente legittima. È regolata dall’articolo 1137 del codice civile, il quale prevede che la delibera sia annullabile quando non sono rispettate le formalità richieste per il regolare svolgimento dell’assemblea.

Sono da considerarsi annullabili le delibere nel caso in cui:

• l’assemblea che ha verbalizzato la decisione non sia stata correttamente convocata. Ad esempio perché l’amministratore ha omesso la convocazione di uno o più condòmini
• la delibera ripartisce una spesa con una tabella millesimale diversa da quella prescritta dalla legge
• il punto oggetto della decisione non era previsto dall’ordine del giorno dell’assemblea
• la decisione verbalizzata dall’assemblea non ha raggiunto la maggioranza richiesta

Effetti della delibera annullabile

L’applicazione della delibera non è sospesa automaticamente quando uno o più condòmini hanno presentato ricorso per l’annullamento. Solo il giudice può stabilire la sospensione dell’esecuzione della delibera dopo che è stata presentata impugnazione e se lo ritiene necessario.  

2 - Delibera nulla

I casi in cui la delibera può essere dichiarata nulla, non sono espressamente regolati dal codice civile, ma la giurisprudenza di Cassazione ha comunque individuato alcune ipotesi:

• Quando la decisione prevede una violazione del diritto di proprietà privata dei singoli condòmini
• Quando la decisione è contraria alla legge
• Quando la decisione riguarda una questione che non è di competenza dell’assemblea (ad esempio una decisione persa riguardo ad una proprietà non condominiale)

Chi può impugnare una delibera invalida?

La delibera annullabile secondo l’art. 1137 del codice civile può essere impugnata da:

• I condòmini presenti in assemblea di persona o per delega che hanno espresso voto contrario o che si sono astenuti
• I condòmini che non erano presenti in assemblea e che non hanno nominato un delegato

Quando un condomino incarica un delegato infatti viene considerato presente a tutti gli effetti, pertanto se il delegato ha espresso voto favorevole alla delibera, il condomino rappresentato per delega verrà considerato automaticamente favorevole decadendo dalla possibilità d’impugnazione.

La delibera nulla può essere impugnata da qualsiasi condomino abbia interesse.

Entro quanto tempo si può impugnare la delibera invalida?

Delibera annullabile

Il termine previsto dall’art. 1137 c.c. per presentare ricorso è di 30 giorni. Essi decorrono dal giorno dell’assemblea, per i condomini presenti in assemblea di persona o per delega. Nel caso, invece, in cui il condomino non fosse presente in assemblea il termine di 30 giorni viene contato a partire da quando questi riceve il verbale redatto in sede assembleare, o comunque riceve comunicazione della decisione approvata in assemblea. Da qui l’obbligo per l’amministratore, di notificare il verbale agli assenti

Delibera nulla

Quando la decisione presenta uno dei vizi che causano la nullità non è previsto un termine per presentare ricorso. Gli interessati possono ricorrere al giudice anche quando sono già trascorsi i trenta giorni previsti per la delibera annullabile

Procedimento da seguire nel caso di delibera invalida

I passaggi da seguire quando si rileva un eventuale vizio della delibera sono i seguenti:

• È opportuno segnalare la presunta invalidità al condominio nella figura dell’amministratore che può riconvocare l’assemblea per deliberare nuovamente rispetto alla stessa questione in maniera valida.
• Se l’amministratore non ha riconvocato l’assemblea o comunque la delibera non è stata modificata, la questione deve essere presentata davanti ad un Ente di mediazione accreditato presso il Ministero di Grazia e Giustizia.

Se anche il secondo passaggio dinanzi all’Ente di Mediazione non ha successo, in quel caso si può presentare ricorso al giudice di pace per contenziosi fino a 5.000 euro oppure al giudice ordinario per contenziosi di entità superiore a questa soglia.

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di Silvia Candela e Serguei Mazzini Zaiontchkovski. Indicizzazione Andrea Denza - 28/05/2019